Endrenovierungsklausel in Formularverträgen jetzt auch im Gewerbemietverhältnis unwirksam

Im Wohnraummietverhältnis ist es nach der Rechtsprechung schon lange unwirksam, dem Mieter sowohl die laufenden Schönheitsreparaturen im Rahmen eines Fristenplans aufzuerlegen und ihn gleichzeitig zur Endrenovierung bei Auszug zu verpflichten. Eine Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung benachteiligt den Mieter unangemessen, da sie letztendlich nur dem Vermieter zugute kommt, und sich übermäßig weit vom gesetzlichen Leitbild, wonach der Vermieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten hat, entfernt. Sie ist damit in Formularmietverträgen gem. § 307 BGB, durch Individualvereinbarung gem. § 242 BGB (Treu und Glauben) unwirksam.

 

Ob dies auf Gewerbemietverhältnisse übertragbar ist, war bisher sowohl in der Literatur als auch in der Rechtsprechung umstritten. Am 06.04.2005 hat der BGH (Gz. XII ZR 308/02) entschieden, dass die formularmäßige Kombination eines Fristenplans mit einer Endrenovierungsklausel auch bei der Überlassung von Geschäftsräumen unwirksam ist.

Eine unterschiedliche Behandlung des Wohnraummieters und des Geschäftsraummieters gebiete zunächst schon das Gesetz nicht. Zwar werde der Wohnraummieter in vielerlei Hinsicht stärker als der Geschäftsraummieter geschützt, aber gerade für den Bereich der Schönheitsreparaturen fehle es an einer Besserstellung des Wohnraummieters im BGB.

Zwar sei der Geschäftsraummieter häufig im Geschäftsleben erfahrener, jedoch würden Geschäftsräume in der Regel langfristig vermietet, so dass der Geschäftsraummieter in der Regel Mietverhältnisse nicht häufig abschließe und deshalb in diesem Bereich eben gerade nicht unbedingt erfahrener als der Wohnraummieter sei. Zudem könne nicht unterstellt werden, dass ihm die örtliche Marktsituation erlaube, dass er Klauseln, die in seine gesetzlichen Rechte eingreifen, widerspricht.