Mietminderungsrecht bei Abweichung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10%

Viele Mietverträge enthalten unrichtige Angaben zur Wohnfläche. Dem Mieter steht ein Minderungsrecht zu für den Fall, daß die tatsächliche Fläche der angemieteten Wohnung die Flächenangabe im Mietvertrag um 10% unterschreitet (BGH – Urteil vom 24.03.2004 Az: VIII ZR 295/03). Regelmäßig werden Wohnungen von Eigentümern nicht vermessen. Hinsichtlich der Größenangaben verließ man sich entweder auf Angaben des Voreigentümers oder ermittelte sie teilweise aus Plänen. Ob diese Pläne die Wohnungsgröße tatsächlich abbilden oder aber aufgrund von Umbaumaßnahmen lediglich „historischen“ wert hatten blieb offen. Benötigt wurde die Wohnfläche bisher lediglich zur Erstellung der Nebenkostenabrechnungen und zwar als Verteilungsmaßstab. Grundlage jeder Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Fläche. Für die Miete hatte die Fläche der Wohnung bisher nur eine geringe Bedeutung. War für das Mietverhältnis keine Quadratmetermiete vereinbart (d.h. der Mietzins wird pro m² festgelegt) oder eine bestimmte Größe der Wohnung als wesentlicher Bestandteil der Mietsache vereinbart, kam eine Mietminderung durch den Mieter in der Regel nicht in Betracht. Argument hierfür war, daß der Mieter in der Regel nicht an der konkreten Größe sondern an der Wohnung als ganzes Interesse habe, wenn er sie anmietet. Bereits seit Ende der 90iger Jahre kam diese Auffassung ins Wanken. Konnten Mieter nachweisen, daß eine geringere Größe die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt, waren sie immer häufiger vor Gericht mit ihrem Minderungsbegehren erfolgreich, wenn die Fläche erheblich von der im Mietvertrag angegebenen abwich.

Der BGH entschied nun, wenn die tatsächliche Fläche hinter der vereinbarten zurück bleibt, stellt dies einen Mangel im Sinne des § 536 Abs.1 BGB dar. Der Mieter muß auch nicht mehr darlegen und beweisen, daß die verminderte Fläche die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Bei einer erheblichen Flächendifferenz bestünde eine Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Ein abweichendes Flächenmaß sie dann erheblich, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10% hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibe. Die Höhe der Mietminderung ist entsprechend der prozentualen Flächenminderung gerechtfertigt. Dieses Ergebnis gilt nach einer weiteren Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 24.03.2004 Az: VIII ZR 133/03 auch dann, wenn eine Fläche nicht vereinbart ist sondern im Mietvertrag nur näherungsweise angegeben ist („Wohnfläche ca. 96m²).