BGH: Vereinbarter Kündigungsausschluss ist wirksam

Das Kündigungsrecht für Mieter kann per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 379/03 und VIII ZR 249/03) entschied, dass Kündigungsausschluss-Klauseln auch in Formularmietverträgen wirksam sind, wenn der zeitlich befristete Verzicht auf das Kündigungsrecht – hier zwei Jahre – sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt. Bereits im Dezember 2003 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) geurteilt, dass eine zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelte Vertragsregelung wirksam ist, wonach der Mieter einseitig für die Dauer von fünf Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichtet.

Zum Sachverhalt:

Die Kläger vermieteten den Beklagten durch Vertrag vom 17.10.2001 eine Wohnung in K. zu einer Nettomiete von 1.200 Euro monatlich. Gemäß § 2 des Formularmietvertrags war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, wobei das Mietverhältnis am 01.01.2002 beginnen sollte. In § 28 des Mietvertrags war durch handschriftlichen Zusatz unter Nr. 2 weiter vereinbart:

„Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht“. Mit Schreiben vom 30.10.2001 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass sie an der Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert seien, und kündigten den Mietvertrag hilfsweise. Die vertraglich vereinbarte Miete zahlten die Beklagten lediglich für den Monat Januar 2002. Seit 01.04.2002 ist die Wohnung weiter vermietet.

Mit ihrer Klage nehmen die Kläger die Beklagten auf Mietzahlung für die Monate Februar und März 2002 in Anspruch. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit ihrer – vom Landgericht zugelassenen – Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Aus den Urteilsgründen:

Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen ist der in § 28 des Mietvertrags vom 17.10.2001 individual-vertraglich vereinbarte Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts der Beklagten auch nach dem ab 01.09.2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 (BGBl. I, 1149) wirksam.

a) Nach der Vorschrift des § 573 c Abs 4 BGB sind Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen, unwirksam. Durch einen Kündigungsverzicht werden jedoch die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden kann, stellt sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zusteht. Dies soll aber durch eine von den Parteien vereinbarte Kündigungsverzichtsabrede für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. Das Gesetz selbst unterscheidet ausdrücklich zwischen der Zulässigkeit einer Kündigung (vgl. § 577 a BGB) einerseits und der einzuhaltenden Kündigungsfrist (§ 573 c BGB) andererseits.

b) Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Nach der bis zum 31.08.2001 geltenden Rechtslage waren Vereinbarungen zulässig, durch welche das Recht zur Kündigung für eine begrenzte Zeit ausgeschlossen worden war. Zwar ist durch das Mietrechtsreformgesetz der bisherige „einfache“ Zeitmietvertrag im Sinn des § 564 c Abs. 1 BGB a.F. abgeschafft und § 565 Abs. 2 BGB a.F., wonach eine Verlängerung der Kündigungsfristen auch zulasten des Mieters zulässig war, durch § 573 c Abs. 4 BGB ersetzt worden; längere Kündigungsfristen des Mieters als in § 573 c Abs. 1 BGB bestimmt können danach nicht mehr vereinbart werden. Jedoch ist in der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass bei Fehlen eines Befristungsgrunds auf Vermieterseite „dem Interesse des Mieters an einer langfristigen Bindung des Mietverhältnisses vertraglich dadurch Rechnung getragen werden (könne), dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen“ (BT-Drucks. 14/4553, S. 69). Hieraus ist zu entnehmen, dass der Gesetzgeber den bisherigen Rechtszustand, der den Ausschluss des Kündigungsrechts erlaubte, insoweit nicht ändern wollte und bei Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes nach Ablauf des festgelegten Zeitraums sich lediglich die nunmehr dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters anschließen sollte.

c) Entgegen einer im Schrifttum verbreitet vertretenen Meinung gebietet auch der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. Zwar sollte durch Verkürzung der Fristen für die Kündigung durch den Mieter der „in der heutigen modernen Gesellschaft (…) zunehmend (verlangten) Mobilität und Flexibilität“ und damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung, insbesondere bei Wechseln des Arbeitsplatzes oder einer gesundheitsbedingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim, Rechnung getragen werden (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f., 67). Andererseits hat der Gesetzgeber die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts anerkannt und zugleich eine Stärkung der Vertragsfreiheit, insbesondere im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Index-, Staffelmieten und Zeitmietverträgen, betont (BTDrucks. 14/4553 S. 2). Dementsprechend kann gemäß § 557 a Abs. 3 BGB bei einem Staffelmietvertrag das Kündigungsrecht des Mieters bis zu vier Jahren ausgeschlossen werden. Auch § 575 BGB lässt einen Zeitmietvertrag – nunmehr ohne zeitliche Beschränkung – zu, der nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit zur Beendigung des Mietverhältnisses führt (§ 542 Abs. 2 BGB). In Anbetracht dieser unterschiedlichen, vom Gesetzgeber gleichermaßen hervorgehobenen Zielsetzungen ist es daher nicht gerechtfertigt, allein dem Mobilitätsinteresse des Mieters den Vorrang einzuräumen und demgegenüber das Interesse einer oder beider Mietvertragsparteien an einer längerfristigen Bindung, das in der Vereinbarung eines befristeten Kündigungsverzichts zum Ausdruck kommt, unberücksichtigt zu lassen. Die Anerkennung des vereinbarten Kündigungsverzichts führt nicht zu einer unzumutbaren Belastung des Mieters. Wie der vorliegende Fall zeigt, können durch eine Weitervermietung – auch nach Stellung eines Nachmieters durch den Mieter (vgl. Senatsurteil vom 18. Juni 2003 – VIII ZR 240/02, unter II 3 c bb, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) – die finanziellen Folgen für den Mieter im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall abgemildert werden. Ferner genießt der Mieter, selbst wenn sich der Vermieter nicht in gleicher Weise gebunden hat, im Anschluß an den Zeitraum des vereinbarten Kündigungsverzichts den vollen Mieterschutz.

2. Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stellt auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. Durch die Neuregelung des Zeitmietvertrags soll eine automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne daß der Mieter Kündigungsschutz genießt, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe verhindert werden. Die Regelung soll den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag, schützen, wie sie durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt ist. Demgemäß ist, wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 69), die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses nicht einem unzulässigen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 Abs. 1, Abs. 4 BGB gleichzusetzen.

Paradox: Der Gesetzgeber hat mit der Mietrechtsreform 2001 die einfachen, zeitlich befristeten Mietverträge abgeschafft. Gleichzeitig hat er die Kündigungsfristen für Mieter auf höchstens drei Monate begrenzt und bestimmt, dass anders lautende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters unzulässig sind.

Dagegen führt der Bundesgerichtshof jetzt mit seinen Urteilen – quasi durch die Hintertür – die einfachen Zeitmietverträge und die langen Kündigungsfristen für Mieter wieder ein. Die „spitzfindige“ Unterscheidung zwischen Zeitmietvertrag, langer Kündigungsfrist und begrenztem Kündigungsausschluss ist für den Großteil der Mieter und Vermieter nicht nachvollziehbar. Denn das Ergebnis ist immer das Gleiche: Langfristige Bindung und Fesselung an den Mietvertrag.

Geklärt ist jetzt auch die Frage, für welchen Zeitraum das Kündigungsrecht längstens ausgeschlossen werden kann. Der BGH hat mit Urteil vom 06.04.2005 (Az.: VIII ZR 27/04) entschieden, dass eine Formularklausel, welche einen Ausschluss des Kündigungsrechft für länger als vier Jahre vorsieht, unwirksam ist. Im Umkehrschluss ist demnach der Ausschluss des Kündigungsrechts für bis zu vier Jahre zulässig. Denn, so der BGH, der Gesetzgeber habe bei Staffelmietverträgen in § 557a III BGB einen Ausschluss des Kündigungsrecht für vier Jahre als noch zulässig erachtet. Diese Regelung könne entsprechend übertragen werden.