Im Mietvertrag muss geregelt sein, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss.
Handelt es sich tatsächlich um eine Schönheitsreparatur?
Wie definiert der Mietvertrag den Begriff “Schönheitsreparatur“ und fallen die verlangten Arbeiten unter den von der Rechtsprechung definierten Begriff “Schönheitsreparatur“. Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt z.B. der Außenanstrich an den Holzfenstern oder – bei Wohnraum – das Abschleifen des Parketts.
Ist eine Renovierung fällig?
Der im Mietvertrag festgelegte Fristenplan ist nach der Rechtsprechung dann zu beachten, wenn die letzte Renovierung bei Bad, WC und Küche bereits länger als 3 Jahre, bei Wohnräumen länger als 5 Jahre und bei allen anderen Räumen länger als 7 Jahre zurückliegt. Zusätzlich muss die Renovierung auch erforderlich sein. Zu den verschiedenen Formulierungen in Mietvertraegen gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung.
Unabhaengig davon haftet der Mieter für Schäden an der Mietsache.
• Ist eine Renovierung notwendig? Auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen können Sie nur bestehen, wenn die Fristen laut Fristenplan bereits abgelaufen sind und zusätzlich Ihre Wohnung in einem Zustand ist, die eine Renovierung erforderlich macht. Sind laut Fristenplan Schönheitsreparaturen fällig, aber befindet sich die Wohnung noch in einem dekorativen Zustand, können Sie dennoch nicht von Ihrem Mieter verlangen, dass er renoviert. • Haben Sie eine Endrenovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag? Häufig steht in den Mietverträgen der kleine Zusatz, dass der Mieter bei Mietvertragsende renovieren muss. Diese Klausel ist tückisch. Haben Sie eine solche Vereinbarung mit Ihrem Mieter geschlossen, muss diese Klausel berücksichtigen, wann der Mieter das letzte Mal renoviert hat. Wichtig: Falls Sie eine Endrenovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag haben, ist diese Klausel nach dem Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam (BGH, RE v. 1.7.1987, WM 1987, S. 306). • Haben Sie eine Abgeltungsklausel vereinbart? Falls nach dem Fristenplan die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind bzw. Ihr Mieter vor dem Ablauf der Frist auszieht: Haben Sie eine Abgeltungsklausel vereinbart, nach der Ihr Mieter einen bestimmten prozentualen Anteil der Schönheitsreparaturen tragen muss? Ansonsten kann Ihr Mieter ausziehen, ohne renovieren zu müssen. • Haben Sie eine Nachfrist gesetzt? Wenn Ihr Mieter ausgezogen ist, ohne zu renovieren, dürfen Sie nicht gleich selbst zu Pinsel und Farbe greifen. Statt dessen müssen Sie ihm erst noch eine angemessene Nachfrist setzen. Drohen Sie ihm an, dass Sie nach fruchtlosem Ablauf der Frist eine Durchführung der Arbeiten durch ihn ablehnen werden. Erst wenn diese Frist abgelaufen ist, können Sie die Arbeiten selbst ausführen und die Kosten dafür von Ihrem Mieter als Schadenersatz einfordern.