Immobilien in der Insolvenz des Schuldners

Ein nicht unerheblicher Anteil der Schuldner, die ein privates Insolvenzverfahren anstreben, ist wegen eines Immobilienengagements in diese missliche finanzielle Situation geraten. Vor allem in den 90er Jahren des vorigen Jahrhunderts haben Strukturvertriebe in hoher Anzahl völlig überteuerte Immobilien an den Mann oder die Frau gebracht, die zwar in den ersten Jahren des Besitzes zu sehr hohen Steuerersparnissen geführt haben, spätestens nach Auslaufen der Mietgarantie aber zu einer zunächst schleichenden und zum Schluß völligen Vernichtung des Vermögens führen. Insbesondere dann, wenn nach der Scheidung oder bei Arbeitslosigkeit keine Steuern mehr bezahlt werden, ist die Immobilie nicht mehr finanzierbar. Viele Schuldner versuchen über Jahre verzweifelt, ihre Immobilie los zu werden, was insbesondere in den neuen Ländern de facto fast unmöglich ist, da es hier einen sehr hohen Leerstand an Wohnungen gibt. Von Banken finanzierte Immobilien sind in der Regel durch eine Grundschuld abgesichert. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld bewirkt zum einen eine potentiell lebenslange persönliche Haftung des Schuldners sowie eine dingliche Haftung des Grundstücks. Es handelt sich also um das Instrument einer Doppelhaftung, welches im Insolvenzverfahren und danach für den Schuldner zu vielfachen Verstrickungen führt.

Grundsätzlich ist zu sagen, dass die persönliche Haftung des Schuldners durch das Insolvenzverfahren erlischt, die dingliche Haftung des Grundstücks jedoch bestehen bleibt. Der Grundschuldgläubiger hat sowohl eine persönliche als auch eine dingliche Forderung gegen den Schuldner. Der Gläubiger einer Zwangssicherungshypothek hat jedoch nur eine persönliche Forderung gegen den Schuldner und diese persönliche Forderung kann im Insolvenzverfahren und dem anschließenden Verfahren zur Restschuldbefreiung erlöschen. Bezüglich der dinglichen Haftung des Grundstückes ist er dem Grundschuldgläubiger insofern nicht gleich gestellt.

Durch die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens, gleich welcher Verfahrensart, verliert der Schuldner die Verfügungsbefugnis über seine Immobilie. Das formale Eigentum an der Immobilie bleibt zwar für den Schuldner erhalten, der Besitz geht jedoch auf den Insolvenzverwalter oder Treuhänder über. Mit der Verfügungsgewalt über die Immobilie geht aber auch die Haftung für alle Lasten aus der Immobilie ab dem Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung auf den Insolvenzverwalter über. Aus diesem Grund wird der Insolvenzverwalter nach Eingang der Akten vom Insolvenzgericht sofort prüfen, ob die Immobilie im Eigentum des Schuldners werthaltig für die Masse ist oder nicht. Häufig sind keinerlei freie Spitzen mehr vorhanden, die bei einer Zwangsversteigerung oder einem freihändigen Verkauf für die Insolvenzmasse zu nutzen wäre. Sofern keine Mieteinnahmen in die Masse fließen – Mietabtretungen werden mit der Insolvenzeröffnung unwirksam -, wird der Treuhänder die Immobilie in der Regel relativ rasch freigeben.

Nach der Freigabe der Immobilie an den Schuldner während des laufenden Insolvenzverfahrens, ist der Schuldner also wiederum mit den von der Immobilie verursachten Lasten konfrontiert (z.B. Wohngeld, Grundsteuer oder auch etwa anfallende Erschließungskosten der Gemeinde). Während des noch andauernden Insolvenzverfahrens ist er durch das allgemeine Vollstreckungsverbot des § 89 InsO davor geschützt, dass ihm wegen der Neuschulden etwa der Lohn gepfändet wird. Nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens in der Wohlverhaltensperiode ist allerdings für Neuvermögen, welches der Schuldner gebildet hat, eine Pfändung für Neugläubiger möglich.

Da die Grundsteuer insbesondere bei Eigentumswohnungen von der absoluten Höhe her relativ niedrig ist und die Gemeinde die Möglichkeit hat, bei einem etwa laufenden Zwangsversteigerungsverfahren die Grundsteuer für die Zeit von bis zu 2 Jahren in der bevorzugten Rangklasse 3 noch vor den dinglichen Rechten einzutragen, bekommt die Gemeinde für die zurückliegenden 2 Jahre auf jeden Fall ihr Geld. Der Grundschuldgläubiger wird ggf. freiwillig die Grundsteuer übernehmen, um eine Zwangsversteigerung der Immobilie durch die Gemeinde (die bei Grundsteuerrückständen ebenfalls antragsberechtigt ist) zu vermeiden.

Grundsätzlich kann der dinglich berechtigte Gläubiger – also der Inhaber einer Grundschuld – vor, während und nach dem Insolvenzverfahren und auch noch nach Ablauf der Wohlverhaltensperiode die Zwangsversteigerung und/oder Zwangsverwaltung der Immobilie einleiten. Zwar könnte rein theoretisch der Insolvenzverwalter gemäß § 65 InsO auch die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben. Da ihm aber in den meisten Fällen nur eine geringe oder gar keine Masse zur Verfügung steht und ein Erlös für die Masse in der Regel nicht zu erwarten ist, wird er dies tunlichst unterlassen.

Der Vorteil einer Zwangsverwaltung für den Schuldner liegt darin, dass er keine laufenden Lasten aus dem Grundstück mehr tragen muß. Allerdings wird in der Praxis die Zwangsverwaltung vom Grundschuldgläubiger nur dann beantragt werden, wenn das Grundstück bzw. die Eigentumswohnung auch Erträge hat, z.B. in Form von Mieteinnahmen.

Da der Grundschuldgläubiger ein dingliches Absonderungsrecht an der Immobilie hat, wird seine persönliche Forderung beim Prüfungstermin lediglich für den Ausfall festgestellt. Wenn die vom Insolvenzverwalter veröffentlichte Anzeige mit der Verteilungsmasse im Schlußtermin erscheint, hat der dinglich gesicherte Gläubiger noch 17 Tage Zeit, dem Insolvenzverwalter nachzuweisen, welchen Ausfall er voraussichtlich haben wird. Führt er den Nachweis des Ausfalls nicht, wird gemäß § 190 InsO in Verbindung mit §189 Abs. 1 InsO seine Forderung bei der Verteilung nicht mehr berücksichtigt.